腕白ファームは 果実園と愛犬の児童館の複合施設です。
パパやママが ゆったりと寛げて 楽しい笑顔に成ると
 愛犬達も安心して 穏やかになります。
ドッグフィールド腕白を 更に進化させた施設 テラスカフェ 果実産直のお店 腕白ママのワッフル もっと楽しく もっと寛げる空間の提供を目指しています。

  
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2023年07月05日

開発同意書

一昨日 〇〇不動産の〇〇さんが 腕白農園 農地の登記簿記載住所(旧自宅住所、現在母の住まい)に来訪 登記名義は私と妻の連名なのに 関係の無い母に 代理でも良いのでと 開発同意書に 署名捺印を 求めたそうだ

開発同意書
翌日 母から聞いた事だが 「不動産取得税は掛かるが 儲かるから・・・・」と言ったそうだ・・・・
これってどうよ・・・怒り心頭 

如何にも 腕白農園の周辺は青地(農業振興地域内農用地区域内農地)基本的に農地転用が出来ない地域 
農地での売買しか出来ない場所 開発に参加すれば 開発事業者が高価買取するよ・・・得するよ・・と言っているように聞こえる 良く耳にする悪徳不動産屋の地上げ交渉の様に・・・

それも 高齢の母に代理署名捺印とは・・・
私の母は、家業の商いで経理をしていたし 80歳を超えるけど元気だから 安易な事はしないけどね・・・・酷くないですか

開発同意書成るものは 効力的には口約束だが 開発事業に参加する事と等しい意思表示・・
農地を売却したい地権者には 特に問題は無い 農地の売却金額が表記されているから
しかし 私の様に 現状維持(農園事業経営の継続)を希望し移転する者には この同意書の内容では 同意は出来ない
何故なら 農地の売却金しか表記されていない「移転を伴う場合 それらに関する代替地・移転費用・休業補償などは開発側が負担する」などと言う 項目が無い!

いざ本契約と成った時 用地買収費は同意書通り支払うが 移転費に関する予算が無い 希望する金額が払えない・・・と成ったら 腕白農園は廃業するしかなくなる・・・ふざけるな!
周辺の農地売却希望の地権者と 同様の同意書で 署名捺印が出来る筈が無いだろう!

実は・・・今年の年頭から小耳にしていた 事案・・・商業施設誘致に伴う用地買収・・・  
半年後の先日 開発業者の方が来園され 一通りの話を聞いた そして私の意向も伝えた筈・・・・
それなのに 来訪した担当者に伝わっていないのか・・・・どんな会社だ!

周辺の地権者は この用地買収で農地売却を望む人は多いと聞く・・・私が断固拒否すれば この話は進まない
同じ千秋町町屋に住む者としては この計画に参加する事は、有る意味・・・部落の総意・・・・私が断れば この計画は頓挫する・・・恨まれたく無いからね〜
移転の条件さえ合えば 何時でも同意する意思は有る・・・・

そもそも 農地転用すれば この辺りは坪10万円が相場(農地での売買は3万円前後が相場)だからね
出展する事業者にすれば 用地が安いに越した事は無い 
最近 この東海地域(中部圏)は物流拠点として人気が有る しかし街中では用地取得費が嵩む事から 東海環状自動車道に接する 美濃加茂・土岐・多治見・瀬戸・豊田など用地買収費の安価な場所に 出展が多い
この同意書記載の買収価格でも 本来は誘致に厳しい金額なんだろうな・・・・

幸い この用地内で 商用施設(観光農園)を営み 継続営業移転を望むのは私の腕白農園だけだからね・・・・

用地買収地域

既存施設@18-5 A18-3 B66
その他は A18-3 借地の資材置き場(代替借地の提案)・A18-5 廃業又は売却希望の事業者(既に宅地転用 施設建物資産評価は低い)の2社
前者は 代替地を探すだけ 移転補償費は引越し費程度と思う 後者は元々売りに出ていた物件 過去の公示価格との格差交渉 移転が伴わないから 現施設の解体費程度・・・ 

もう一つの条件は 隣接する道路環境

赤枠が買収用地
それに 物流と成ると 許認可条件に 接する道路条件が大きいらしい 
大型トラックが行き交うわけだから 県道や国道に接する 出入りが容易である事 周辺道路の道路巾 待機車両による障害の発生有無・・・・
接する県道は片側2車線だが 分離帯があり 信号は高速道路北側(用地の反対側)信号の増設は難しい
隣接する国道155号線はこの近隣だけ 道路開発が遅れていて 片側一車線で狭い
一宮SAにスマートインターが作られる計画が有るけど 接する道路は高速道路の反対側
これらの問題が解決されないと 開発の許可は難しいとも聞く・・・・

どちらにしても 現実になろうが 頓挫して消滅しても・・・私は どちらでも構わない 
私は、今のお気楽で 気ままな生活環境が、わんこ達と戯れる場が 保たれればそれで良い 
農地を購入時より高額で売って 儲け様なんてこれっぽちも思わない・・・
 
それに どんな高級な料理よりも 自分で育てたお米 野菜 果物に勝るものは無い! 安心で安全だしね

成るように成るさ・・・

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来園希望される方は 農園の開園時間内であれば 特に事前連絡は不要です。
火・水曜日(定休日)を除く平日は お昼12時〜午後4時まで 土日曜日祝日は 午前10時〜午後2時頃まででお願いいたします、尚 雨天日は休園しています。 
来園が難しい方 ご意見やお問い合わせは こちらのお問い合わせホーム でお知らせください

但し、腕白ファームでは 「体験農園」の参加者を募集していますが 一般的に公開、開放、公募された「賃貸借様式の市民農園」ではありません
あくまでも 農業体験、研修、実習を目的とした施設で 腕白ファームの会員者様、農業研修会参加会者様の限定施設となりますのでご注意下さい。

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posted by 腕白おやじ at 09:33| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop

2023年06月29日

用地買収事案・・・その後 Vol-12

この話を持ち込んで来た不動産屋さんから 動きが止まっていると聞かされ もう少し詳しく現況を教えてほしいと リクエストしていた。
昨日、この事案を取り纏めている不動産業者の方と2人で、農園に来園された・・・・
伺うところ 過去の種田開発からの事案でもあり この事案は継続して行く 実現に向けて進めているとの事

1.年内(令和5年)に 開発地域の地権者の合意と、誘致企業の確定を取り付けたい
2.来年中(令和6年)には 事業内容を確定させ 地権者・誘致企業との仮契約 開発の申請届出など 緒申請許可 
3.翌年(令和7年)、許可が下りた時点で 本契約を締結 買収着手 工事予定を決める
順調に事が進み 年半ばに 地権者・誘致企業と合意が得られ 年内に申請や届出が出来ても 農地や開発に関連する認可が下りても 開発に伴う建築許可など 来年(令和6年)末に着工は難しいだろう
早くて 再来年(令和6年)の半ばと思われるが 本工事は秋の収穫後(農業用水の止まる時期以降)が予想される。
今年は既に田植えがされている 来年も耕作はされるだろう 再来年の耕作が微妙な所の様だ
どちらにしても 再来年(令和7年)の実働時期を目指しているようだ 

腕白農園は果樹農園なので 移転先農地の造成(田圃⇒果樹畑)をするには 稲作が終わり 用水の水が止まってからに成る 早くて再来年(令和7年)の落水は9月下旬なので 10月からに成るだろうと予測される
申請届出・許認可・契約などが予想以上に進んでも 来年(令和6)秋の見込み発車は難しいだろう
開発の認可が取れ 正式に用地買収農地の売却・移転に伴う賠償費 休業及び果樹収などの穫補償 などの契約書を交わし 本契約の後 移転工事着手に成るから・・・令和7年の秋着工 令和8年春完成が予測される

令和7年秋10〜11月 田圃の底抜き 転地返し後に耕作土(用地買収地の畑から移設)造成 
11月〜1月 スチールハウス等の耕作物 水道引き込み 浄化槽の埋設  
1〜2月 令和7年末で休園 果樹の移植 
1〜3月 栽培棚や施設備品等の移設 引越し 
3月一部プレオープン 令和8年(2026年)4月 移転開園(リニューアルオープン)・・・・

こんな感じに成るのかな・・・令和8年 2026年春・・・66歳
実現したら また相当な労力が必要になる・・・もう7年前とは違うから そんな元気は無い!
買収移転に関する相予算内で 全ての業務・工事を依託依頼するつもりだけど・・・
想像するだけで・・・・しんどくなる・・・・


過去記事
用地買収に伴う移転が様子が変・・保留?・・・Vol-11
どうなる??用地買収に伴う移転 Vol-10
用地買収に伴う移転が少し現実化して来ている様だ・・・Vol-9
用地買収その後の様子・・vol-8
移転に伴う事業収支試算・・・Vol-7
施設移転計画 Vol-6
移転候補地 Vol-5
移転買収が現実化すると・・vol-4
夢が膨らむ・・・Vol-3
妄想の世界・・・・・Vol-2
とんでもない情報が舞い込んできた・・・・Vol-1

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posted by 腕白おやじ at 07:09| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop

2023年06月20日

用地買収に伴う移転が様子が変・・保留?・・・Vol-11

用地買収の話がなかなか進まない・・・・どうも 当初の出展企業との協議が進まず 保留状態に成っているらしい

買収予定地 候補地 腕白農園
元々 この買収の話は、種田部分(緑枠)での商業施設だったけど 県道に面する部分が狭く幾度と頓挫していた案件 高速道路の側道を活用して 規模を大きくして物流施設誘致に成ったそうだからね〜

移転イメージ
候補地での移転も色々と考えて入るけど どちらにしても 話が進まない限り無理な構想だ
新規就農で現在の農地で 施設を作る時 葡萄棚の上に丸型ハウスを乗せる案も浮上していた 一般的な丸型ハウスを棚の上に載せるため 不要に成ったハウスの材料を貰い受けていたけど・・・・
現行の地は 偏西風が強く また台風などの強風かでは 棚上だけの丸型ハウスでは飛んでしまう煙年があり断念・・・

近所に 屋根型ハウスを使用して水耕栽培をされている方が居て 数回聴きに伺ったが・・・工事費が高額で断念・・・

農園の近隣のハウス

稲沢バナナ園のハウス

近隣の廃園のハウス
廃園の中古屋根型ハウスを安価に譲り受け 解体して移設も考えたけど・・・中古とは言え若干の費用も発生する 解体には相当な人工が必要 組み立ても同様に それに加え基礎工事・ビニール代・・・・数百万円は必要で断念・・・

一般的なビニールハウスでは 間口も狭いし 高さが足りない・・葡萄栽培だけでも低いのに 棚下で遊べる施設を売りにしている腕白農園では意味が無い・・・・
費用的にも比較的安価で 間口も高さも何とか仕える物は・・・と探した
知り合いの 苺農園さんが使用している 大型丸型ハウス

丸型ハウス

使用例

フレーム

連結

独立基礎
これなら 希望する葡萄栽培も 棚下での遊び場も可能だし 組み立ても業者に依頼しなくても 自分で立てられる・・・・部材のみの購入で済む
しかし これでもやはり・・・100万単位の費用が必要・・・現状の施設営業では無理!

現在の入園料売上は・・・・・旧施設(230坪の敷地)の時より低い・・・半分以下だ・・・
あの頃は 施設入園料とガレージハウスの売上も有ったからね・・・・
先を見越し ドッグランなんて儲かる訳は無い事業・・・無理しない様にと 今のスタイル・・・農園&遊べる施設にシフトした訳だからね〜

現実 葡萄農園と言うのは表面的な事で 実際に葡萄は育っていない・・・育つ環境ではないからね

後2年もすれば 年金自給者・・・現状維持でも十分暮らせる・・・美味しいお米や 野菜・果物がある・・・
施設も老朽化して来ている 何せ遊べる施設としては既に12年経っているからね・・・・必要最小限の補修でこの先も営んで行く計画だったからね〜

まっどちらにしても 成る様にしか成らない・・・
この話が進めば 移転計画 話が頓挫して白紙なら 今のまま気ままな農園を続けるだけ・・・特にどちらでも問題は無い! 成るように成るさ・・・・


過去記事
とんでもない情報が舞い込んできた・・・・Vol-1
妄想の世界・・・・・Vol-2
夢が膨らむ・・・Vol-3
移転買収が現実化すると・・vol-4
移転候補地 Vol-5
施設移転計画 Vol-6
移転に伴う事業収支試算・・・Vol-7
用地買収その後の様子・・vol-8
用地買収に伴う移転が少し現実化して来ている様だ・・・Vol-9
どうなる??用地買収に伴う移転 Vol-10

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posted by 腕白おやじ at 08:10| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop

2023年06月16日

どうなる??用地買収に伴う移転 Vol-10

なかなにか買収交渉の話が来ない・・・・・そんなに急いで無い? ドルチェとの交渉が難航? 千秋町屋を仕切ってる安藤不動産のオヤジも 時々会うが何も言わない・・・・どうなっているのかな???・・・

現在の農園を売却して ドッグラン廃業 農家を辞める・・・・とは、全く思っていない
老後の気ままな生活を考えて今の生活 農家に成ったんだから 農家は続けるし 農園も勿論続けるから・・
若し この事案が現実化したら 農園を移転をするしかない・・・・・気が重いな〜

一般的な宅地で 個人事業の店舗を営むのなら 代替地を探し移転・・・・然程悩む事は無いけど・・・
農業でも路地で作物を作っているだけなら 代換えの農地に代わるだけだから やはり然程悩む事は無い

腕白農園は 果樹農園で遊べる農園として来園者が伴う営業施設・・・・移転となると 施設の移転工事とそれに伴う休業期間が必然と生じる訳で・・・・頭が痛い・・・

現在既に畑に成っている農地を探すのはなかなか難しい 新たな農地となると田圃に成るだろう
田圃を埋め立て畑にする訳だから 造成が可能な時期は 稲刈り後の10月〜田植え前(田に水が入る前)の5月中旬までになる。

造成に伴う 土止めや掘割井戸など掘削は 田圃に水が入ってない時期(10月〜5月)じゃないと水が出て掘れない
稲刈り後の10月に移転先の農地に 埋め立て用の土留めを設置 掘割井戸や地中内喚起装置の穴掘り設置 引き続き土入れ造成を12月末までに終わらせる必要が有る
何故なら 果樹の移植は、基本的に休眠時期(12月〜2月)に成るから 
しかし この時期に移植をするには 現農園を12月末で閉園して 重機を入れて根から掘り出す必要が有る

更に 果樹の移植と同時に 施設の大型栽培ハウスや管理等建て屋・倉庫などの工事を始めて 移設先を完成させないと 休園期間が延びてしまう・・・・

移転に伴う 工程は・・・・10月中頃から3月までの6ヶ月間 施設休園は1月から3月中頃まで
10月〜 土留め・掘削 
11月〜 土入れ 造成
12月〜 水道引き込み 大型ハウスの基礎工事 12月末現施設休園
 1月〜 果樹等移植 大型ハウス建築 旧施設の資材の撤去 移設
 2月〜 管理棟建築 付帯工事 
 3月〜 農園周囲囲いや棚組 3月一部を除き 新施設開園
 4月〜 全面開園

今日現在 現実的な話は未だ無い・・・・稲作中に話が進み結審・契約となれば 今年の稲刈りに合わせ着工に成るが・・・・
用地買収は契約が決定しても 用地使用する企業との契約が完了し 工事許可が得られてから 正式に用地の売買となるので・・・・
今現在具体的な話が無いから・・今年の年内着工は有り得ない 年内か年明けに話がもたれ あれこれ 早くても移転は来年の10月以降と成るだろうな〜 再来年に成る事も考えられる・・

どちらにしても 移転伴う工事は10月〜翌年4月末頃の期間に限定される 
契約時期や相手の工事時期の関係で この移転時期から外れると 造成工事費(水止め対策が増える・土壌が軟弱に成るなど)が嵩む 更に移植が不可で全ての果樹を苗木から育てる事に成る・・・・この場合 苗木から収穫時期までの3〜5年の補償対象に成ると思うから 交渉が難儀に成ると予想される

本音で言えば・・・今年の夏に契約を進め 稲刈り後に着工 来春に移転再開園にしたい・・・
施設も 旧施設からの移転をしいるから 述べ12年・・・・至る所が老朽化して来ている どんな施設でも築10〜15年には修繕やリノベーションは必至 その時期が来ている
この買収事案で 施設の改修・修繕は保留と成っているが 来年・再来年と成ると 一時凌ぎの修繕が必要だし 大掛かりの修繕や改良をしたら 移転をする気が失せる・・・
周辺の地権者の方は 生産緑地の農地を売却したい意思があるから 腕白農園が固守したら・・・迷惑だろうな〜恨まれてしまうかも・・・・ 


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posted by 腕白おやじ at 07:23| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop

2023年04月20日

用地買収に伴う移転が少し現実化して来ている様だ・・・Vol-9

買収計画の 話しを持ち込んで来られた 山実の山田さんが、進行状況をお話に来られた・・・・

用地買収の約9600坪?の 地権者さんの同意は概ね取れているそうだ・・・後は 営業施設の買収価格・補償等の交渉との事 現実化して来たと感じた、さて この先どうなる事やら・・・

まっ楽観的に考えて 色々と妄想を膨らまそう・・・・・笑

買収予定地に含まれ シェア畑のお隣さんが 近隣に農地を所有していて 若し移転になったら 農地を譲っても良いよ・・・・と 声を頂いている

自宅・旧施設・候補地の位置関係

7.4a+15.2a=22.6a 685坪
自宅・旧施設との位置関係も問題ない 距離的にも近い位だ
所有農地は15.2a約1反半 そのお隣の方(7.4a)を交渉すれば 農業条件の最低20aは保てる

道路を挟み 住宅は有るけど騒音などの迷惑を掛けない配置を考えれば 良い条件の場所と思う。
更に 住宅が有るので上水道も前面道路に入っている筈だから 好条件といえるよね

現在の所有農地は750坪+管理受託農地140坪なので 移転条件で3反若しくは1000坪と考えていたけど・・・
考えるに 規模を小さくした方が この先の事を考えても良いかなと

移転に伴う農地の買収・移転賠償費などを考え 農地を縮小してその差額で 鉄骨造の栽培ハウスを新たに建築する方が得策と考えた

現在の農園は全てが路地・・・雨天時は休業を余儀なくされていたからね〜 大型ハウスを設ければ 全天候で対応が可能になる 休業日を無くす事が出切るからね

更に 近隣に住宅が有るので 上水の引き込みも可能・・・以前から検討していた 週各品での食品加工も可能になる・・・農園カフェも夢ではない

50mX45m=22.6a 685坪

現施設を90度回転

配置イメージ

現施設を重ねハウスを貼り付けた

管理棟・車・ハウスの角度を変更
ざっくりとしたイメージは こんな感じだね
愛犬施設としてもこの先続けて行きたいから フィールドを残したいけど・・・現行の来園数からも以前の様な広さは不要だからね若干縮小

候補地総面積 22.6a 2反強 685坪(現用地は750坪) 農園施設に約535坪 耕作用田畑は150坪の配分
・道路に面した部分に、葡萄栽培用棚を組み 棚下の余地を駐車場10台+予備5台(現20台) 
・現管理棟のスペース・農具小屋・プール・小型犬エリア部分にハウスを2棟新設 ハウス内に管理棟やその他を配置 
・ハウス東側にドッグラン 現行のフリーエリア同等の広さを維持 
・南側(現多目的・BBQエリア部分を半分に縮小)に桃・梨・林檎・無花果などの果樹園 
・更に南側に田圃約100坪 シェア畑50坪

管理棟・農機具器具小屋・収穫品保管庫・栽培ハウス・来客用駐車スペース等の 農地の資産評価 農業用施設及び用地 
「農業用施設用地」とは、農業用施設(畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農機具収納施設など、農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいいます。)の用に供されている宅地をいいます。
固定資産税は資産税課が目視で確認し 上記の条件に当て嵌まる物は 農業用施設及び用地 農地として資産評価される 逆に該当しないと 宅地や雑種地として評価され 課税されるので 注意が必要

その施設が農地の附帯施設等として農業経営上必要不可欠なものであり、一定の要件を満たす場合は転用許可を要しません。
具体的には自己の農地の保全、または利用上必要な施設、例えば耕作用の道路、農業用排水路等に転用する場合や、農業用倉庫、温室、畜舎、農作業場等、農業経営上必要な施設で一定の要件(以下の要件)を満たすものであれば、農業委員会に事前に届出をすることで農地転用許可が不要となります。

@ 耕作の事業を行うものが、その事業のための農機具置場・倉庫などの農業用施設を設置する場合であること
A 施設に必要な敷地面積が2アール(200平方メートル)未満であること
B 耕作の権利を有する農地であること
C 事前に農業委員会に届出をすること

農業用施設建物で有っても 条件次第で建築確認申請が必要になるが 都市計画区域外で小規模なもの(平屋建、100u未満 30坪未満のもの等)は不要・・・管理等建て屋

過去記事
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2022年11月17日

ドッグランは、何故少ない? 儲からないから・・(笑)

お陰様で腕白ファーム&フィールドは、旧ドッグフィールド腕白から 開園11年になりました
良く続いたものだな〜と、自身でも思います 一重に皆様のお陰です ありがとうございます。

愛犬からリードを放ち 自由に走らせる・・ボール遊び・・フリスビー・・レトリーブ・・・・・
愛犬達は 楽しいよね〜 見ている方も愉しくなりますよね〜

今回の記事は 超〜〜〜長〜〜〜い です (笑)
3話構成になっています・・暇な時に読んでください・・・笑

ドッグランの運営 経営は厳しい ペット業界では常識 誰も手を出さない事業とも言います。
ドッグカフェやペットショップ 愛犬と泊れる施設・・等が主で サービスの一環など併設するドッグランはありますが 単体のドッグランだけと言う施設は・・・本当に少ない!

開園したと思うと・・何時の間にか廃園していた施設も多い
愛犬クラブなどのドッグスポーツの練習場 練習の無い時間を有料ランにしているから不定期の営業と言う所も少なくない・・・

何故少ない? 
経営者や起業が、元々広大な敷地(土地)を所有し 借地料が発生しない環境の場合を除き
街中や街郊外でドッグランを営むと 広い敷地を要しその地(雑種地)の借地料が高額で 費用対効果が薄く、経営は難しい(利益が出ない)からです。

街中や郊外では無く 街から離れた「山林」や「雑種地」など借地料の安価な場所をを借りて営むしか(ゴルフ場や遊園地の様に)方法が無いと言われています。
一見すると 牧場の様に見えるドッグランですが 犬は家畜ではないので農場をドッグランにする事も出来ません 
そもそも農場(牧場)は田畑同様に農業(酪業)者(有資格者)しか農地を持つ事が出来ません 資格の無い個人や事業者は勿論 借りる事も買う事もできません

日本に 公的(市・県営)施設以外の 民間営業のドッグランは運営が厳しい 場所が無い等が 施設数の少ない最大の理由でもあります
犬猫飼育者は 全世帯の22.4%と言われている5世帯に1世帯は飼育世帯 愛犬飼育世帯は7世帯に1世帯弱の割合 
愛知県の犬の飼育登録は432,025頭 因みに小学校児童数405,839人 愛知県の最新の保育所数は、1,322(施設)です ドッグランは公営民間合わせても 35箇所前後しかありません 少ないと思いませんか・・

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ドッグランの運営実態は・・・・ 
一般的な民間の有料ドッグランは 余程山間部や田舎で無い限り 飼い主と愛犬の利用料は1.500円程度が平均的な価格と思います
ドッグラン以外に主たる商いがあれば 若干ドッグラン利用料は安くなりますが・・・私の知る限り、安価な所でも 500〜600円位でしょう

何故一般的な価格が1,500円が多いか・・・
例えば街郊外(一宮市の外れ)で約230坪の土地を借りると 坪/500円で月額の借地料/115,000円位が相場と思います。
借地料+営業経費+利益(経営者の取り分)を加え 施設設初期投資備償却(借り入れ返済)を加えると 月の売り上げが 最低でも600,000円(損益分岐点)が必要となります。

約230坪の施設で 平均的な利用料1,500円で 月売り上げ600,000円で計算すると 月辺り400人の入場者数となります 営業日数25日 平日の利用は少ないから 週末の土日曜日で約80〜90人の利用者が必要になります。
多頭飼育の方も居ますが 1日3回転(1組3〜4時間の利用)で常に駐車場が12〜15台分必要となると 駐車場や建て屋を除いた ドッグランの広さは 150〜180坪程度となり 一頭当りの占有面積は 若干狭く感じますよね、
かと言って 広さを倍にすると借地料が増え 損益分岐点と言われる金額が50%増になりますから・・・さらに厳しくなります。 

私が以前営んでいた腕白フィールドは 上記の230坪の敷地 借地料は月/115,000円 駐車場8台 利用料は飼い主様と愛犬1匹/600円(平均の半分)でしたから 上記の計算の集客数は 培の800人が必要でした。
勿論 そんな数は見込めません 多い時でも目標(800人)の半分400人・・それ以下でした

愛知県の犬の飼育登録は432,025頭 一宮市の育犬登録数 24,649匹 
顧客名簿から算出 年間利用者数月1回利用で 多い月の400匹で計算すると 一宮市の登録頭数の約1.62% 
実際には近隣の市からの利用者も多く 一宮市在住の利用者割合は その半分以下でしたから 0.8%程度 1%にも成りません。

仮に一宮市の飼育犬の10%の愛犬がが月に一度利用して頂ければ 2,465匹(組)×600円=1,479,000円なので 年商17,000,000円になり 十分利益が出ます・・夢の様な数字・・・・笑
実際の利用者は一宮市登録数の1%弱ですから 246匹程度×600円=月/147,900円程度 
近隣の岩倉市・小牧・稲沢・・・名古屋市 岐阜市等からの利用者 合算しても1.5培程度・・大した金額にはなりません

これらの条件を加味すると やはり 平均的な価格1,500円程度は必要と言うことですね 
しかし 平均価格では来園者が更に少なくなり やはり採算は取れない 営業は難しくなります

その位 有料の民間ドッグランを利用する方が少ないと言うことです。
そもそもドッグラン(無料も含め)を利用する飼育者数が少ない・・・登録犬数の10〜15%が現状ですね
毎日愛犬の散歩はされますが 散歩中顔見知りの犬や人との交流程度で 広い場所で走らせたり 運動させたり 他の知らない犬や人との交流をされてい無い飼育者が・・・全体の80%位・・社会性の乏しい飼育犬が圧倒的に多いと言う事です。

この数字は・・日頃から多くの犬や人と交流をしていない 愛犬の社会化の乏しい飼育犬が 大規模災害時 愛犬同行避難を余儀なくされた時 避難所で問題に成る原因にもなります 心配ですよね。

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旧ドッグフィールド腕白は、上記の事からも単独ドッグランでの継続は無理でした。
運営母体のキングスワークショップ(DIY支援事業)の展示場と言う形で 何とか運営をしていましたが 230坪の借地料は大きな負担と成っていました。
社会の変動で DIYに対する環境も変化(大型ホームセンターのDIY商戦参入)・・・ドッグランを継続する事は本業にも負担となり 廃業も検討する中 継続する術も多面に探っていました。

狭いフィールドではこれ以上の集客(売上)は望めない 現在の230坪の借地料も負担 広くすればなお負担が増える・・・・・・解決策は 広い敷地で 借地料が不要・・・な条件しか無い!
先に書いた通り 元々広い敷地(土地)を持っていて(借地料が不要) 主たる商いがある(生活費が賄える)環境でなければ ドッグランは存続し難い・・・と言う条件です。

この時 ドッグランの継続思案とは別に 老後の年金暮らし生活(定年退職後の職業・2000万円問題など)方法を模索
何時起きても不思議ではないとされる 東海・南海・東南海 3連動地震の大規模災害時の自身を守る自助法 を考えていました。
このブログの第一話 2015年 今年の指針がスタートでした

@老後の生活・A災害時の自助・B愛犬の施設継続・・・・この3つが全てに当て嵌まる策が 農家に成る・・・農家に成れば全てが解決すると言う方法でした。
2015年3月 農家に成る為には

@老後の生活職業 農業者として半自給自足(消費農家)生活 自宅を農地の近く郊外へ移住
A大規模災害時の避難場所(農園)と 収穫物の保管(お米や芋類など)が非常食として活用できる
B果樹園を運営し 果樹棚の下余地(約600坪)を活用し 愛犬の施設  
旧自宅を売却し資金とし、自己資金を加え総予算で 農地を購入、自宅の移住、移転費用等を含め 自己資金の範囲で済み 借金も無く 勿論〜借地料も無い 全てが構想通りに叶いました。

この計画で一番難点だったのが・・・・農地を購入し農家になる為の 新規就農の申請でしたね〜
今思えば 懐かしいけど・・・・(笑) 

2015年1月に今年の抱負 指針と決め動き出したが・・・・10月に成っても全く進まず・・・八方塞だ・・・でした。
そして 忘れもしない 農業委員会の役員さんとの面談・・・・一歩前進 暗礁を何とか乗り切れた模様
そして 2015年の末・・・・願いが叶いました クリスマスの日に許可書が・・クリスマスプレゼント

年明けから 移転と移住・・・・大変でしたが 夢がかなったので愉しくて・・・・
最大のイベントになりましたね〜 (笑)

長〜〜〜〜〜〜い 記事を読んで頂き 有難うございました。

posted by 腕白おやじ at 07:42| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop

2019年09月28日

ペレットストーブ

まだ暑い日が續きますが 朝夕は涼しく成りましたね
もう暫くすると ストーブが恋しい時期になりますね・・(笑)

腕白ファーム(腕白Farm&Field)の経営母体 Kings Work Shop は木造ガレージ、タイニーハウス(小規模小屋)のキット部材の販売、組み立て支援のお店です。

昨年から ガレージハウスや趣味の小屋、男の隠れ家にぴったりな ペレットストーブの取り扱いを始めました。


展示風景

施工例
 

ペレットストーブは従来の薪ストーブの様式 対流式と FFファン 温風ヒータータイプの二種類があります。
趣味の小屋、男の隠れ家には コーヒーポットや鍋が置ける 対流式がお勧めですね
また 趣味の部屋 愛犬、お子様のみえる家庭には ストーブ本体が熱くならない 温風式が安全ですね

腕白Farm&Fieldの施設内ドッグランのテラス席には 1年通じて温風式(SS-5)を展示しています
勿論 寒い季節には火を灯し テラス席を温かくしていますよ 是非 一度体験ください

ストーブはペレットストーブに限らず シーズンに入ると 納期に時間がかかったり、品薄になったりします
シーズンに入る前 今がお買い求めに一番良い時期ですよね

今ご予約を頂き シーズン直前に納品や設置も可能です 先ずは 一見 現物を見て検討されては如何でしょうか。
見学、商品説明は 腕白Farm&Fieldの営業時間内であれば いつでも可能です
営業時間 平日はお昼12時〜日没まで 週末は午前10時〜日没まで
但し 日没時間1時間半前までにご来園ください
定休日 毎週火曜日 第2.4月曜日 祝日は営業しています

ペレットストーブの詳細は こちらペレットストーブのページをご覧くださいね 


 

取付設置は Kings Work Shop で賜ります また 木質燃料のペレットの花倍もしています


瀬貫配管工事例

外部配管工事例
 



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posted by 腕白おやじ at 14:55| Comment(0) | TrackBack(0) | kings work shop