名草(桑)線 幹線道路に面する部分に限り 商用目的の農地転用が可能なので 幾度と計画があったようだ
元々は青い色枠の範囲 飲食店やサービス業など商用施設の計画
しかし 名草線に面する部分(間口入り口になる部分)が狭く なかなか商用施設との開発が実現しなかった
棚田の地権者が 耕作には狭く無耕作放置になっている田圃を売却したく議員を介し陳情した事から 物流施設の転用が許可されそうで それに伴い棚田部分だけでは 物流施設には狭く広範囲の開発計画 赤色枠の案が浮上しているようだ。
物流施設の広範囲大規模開発となると 腕白農園の地(黄色い枠部分)も計画に含まれる事から 話が舞い込んできた。
腕白農園は、現在763坪の農地(下の図赤紫表示66-1.66-2.67.9)を所有しています。
物流施設開発計画が実現すると 腕白農園の地を売却する事となり 農業資格の最小20a(600坪)の耕作農地を失い 農業資格が消滅する事になるから 代替え地を提案して頂き 移転する事となる
移転先の条件は 現在の農園に近い場所(来園者に紹介し易い場所) 住居から移動１０分以内 同じ千秋町圏内で 農業振興地域内農用地区域内農地(青地)で住宅などの農地転用のできない場所を希望(遊べる農園＆愛犬施設から 特に週末に騒音などの近所迷惑を避けたいから)しています。
近隣で開発計画から外れている部分6.7.8.9.10の部分 緑枠の約1000坪を希望の地として伝えました。
候補地は、東北側に建物が在りますが 隣接する部分は、設備工事店の倉庫資材置き場で 住居部分は離れているので 問題ないと思います。
また住宅があるので 上下水が近くまで引かれている事はメリットである(将来施設に上下水道を引くことが可能)
ただ問題点は 現在の所有地763坪に対し 候補地は1000坪を少し超える 代替え地として対価に成るかが心配であり そもそも売却をしてくれるかが問題だ
どちらにしても 条件が合わなければ 売却を拒めば良い訳だけどね・・・
移設を考えると・・
腕白農園は主に果樹園だから 田圃を埋め立て畑にする必要がある 田圃を畑にする場合は届出をして 農耕作可能な土(畑の土)が条件となる その造成費用
現在も防獣ネットで周囲を囲っている また葡萄などの棚 施設管理棟 来園者用テラス 農具小屋 収穫物の保管庫 その他の設備の移設 作り直しなどそれらの費用
全てを移設となると 休業時間が長くなる事や 現施設が築１１年の物も有るので移設が可能か不安
営業を続けながら造成や設備を組み 準備が出来たら 一部を移動で休園日数を最小限にしたい こちらの都合で移転ではないから 移転費用や休業補償なども 開発計画側に負担をしてもらえるだろうか
農地は農業者間でしか売買は出来ないから 現在の地を売却するには宅地転用ごの売却となり 売却価格が農地の倍近い金額に成るはずで 代替え地は農地のままでの購入に成ることから 購入面積が増えても また移転費用も捻出出来る可能性もあるけど・・・
現在の農地を売却すると 売却益が生じ税金の対象に成る また新たに購入に対しても課税される この点に付いても考える必要が有る(売却益=所得増になる 確定申告で課税世帯に成る)
従って 農地部分に関しては等価代替で 売買益が生じない契約にし 移転費や工事費その他の費用(登記費用など)は移転補償金として 開発側の負担にしてもらうのが望ましく思う
万が一 この計画が現実的に成ったら 開発側との交渉と成る訳で 相手は不動産のプロ・・こちらは素人 こちらの提示する条件がどう受け入れられるか また 逆に丸め込まれ 多額な費用負担に成るのは困るからね
餅屋は餅屋・・・不動産屋さんは不動産屋さんにお任せ・・・
腕白農園には、専属の頼もしい〜超頼りになる、顧問不動産業者女史が・・・美魔女が付いて居るから 魔法を掛けてくれる・・・でしょう・・・・・笑
次回は もしも移転になったら・・・
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