腕白ファームは 果実園と愛犬の児童館の複合施設です。
パパやママが ゆったりと寛げて 楽しい笑顔に成ると
 愛犬達も安心して 穏やかになります。
ドッグフィールド腕白を 更に進化させた施設 テラスカフェ 果実産直のお店 腕白ママのワッフル もっと楽しく もっと寛げる空間の提供を目指しています。

  
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2023年01月30日

牽引トレーラー作戦 vol-2

昨年11月の記事 トラクター牽引トレラー 大作戦・・・の第二話です

6月の田植時にトラクターでトレーラーを牽引し 田植え機を運ぶ 更に稲刈りのバインターや 脱穀機ハーベスターの運搬する為に ヒッチメンバーの取り付け台を製作する計画をしています。

トラクターの牽引車は牽引フックがボール式では無く リング式が一般的ですが 入手したトレーラーはボールフック式

トレーラーのボールヒッチ

リング式ヒンジ

ボール式ヒンジ
トラクター用の牽引ヒンジは一般的にリング式で、社外品でも有るけど 概ねが25とか30馬力の中大型トレーラーの物が多い(コンバインを運ぶ為)
家のトラクター19馬力クラスの物は少なくなかなか中古品では出てこないし ボール式は稀で更に出て来ない・・概ねが特注で作る事に成るようだ・・・・
と言う事で 知り合いの鍛冶屋さんで作る事にしたが・・・・その為には型紙が必要なので 木枠を作ってみた

ヒッチメンバー木型
どうせなら 自家用車用のヒッチメンバーも作っちゃおうと二種作ってみた

イセキトラクターSIAL19用

トヨタプロボックス用
自家用車で牽引するにはトレラーの車検や車とセットでの届出が必要なので トレーラーを引く事は出来ない
何故なら 中古で貰い受けたトレーラーには廃車証明が無く 新規での車検は容易では無いから
で作戦は・・・・これ
ヒッチカーゴ リャキャリーを取り付ける作戦だ これなら苗木の購入時 むりやり社内に押し込む必要も無い 農園の飲料水を運ぶにも社内が濡れる事も無い 取り外しが容易にしておけば 普段は外して置けるからね・・・
しかし これにも明確な条件が有る 道路交通法規定 

車体長さの1割未満

市販の物は奥行きが50pが多い
ハイエースロング車長538.0cmは良いけど・・・因みに愛車 プロボックスの寸法は

車長が419cmなので 取り付けヒンジやバンパーとの余裕を考えると 奥行きは40p未満になる・・・・
令和4年5月に改正され社長の20%に成ったけど 前後に10%と言う規定なのでやはり 全長の10%以内だと40p以内となる
積載物の大きさ、あるいは積載の方法が制限を超える場合には、出発地の警察署長の「制限外積載許可」が必要。 運行時は積載物の後端部に赤い布を付ける必要がある。
市販の物は・・・約50pの物が多く・・・許可無しでは違法に成る!

作るしかないか・・・・笑


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posted by 腕白おやじ at 10:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 奮闘記

2023年01月08日

夢が膨らむ・・・Vol-3

前回の続き

若しこの計画が現実化すると 現在抱えている腕白農園の色々な問題が一揆に解消される

今 課題となっている事項は?
1.築11年の施設全体の老朽化
 @管理棟などの建物
 一部の建物は未だ使えるけど 移設に耐えられるか
 A休憩用テラス
 周囲がオープンで防雨風シートが限界
 B仕切り扉
 入園ゲート扉・各エリアの扉が限界
 C施設周囲の策やネット
 囲いのゴルフネットの地面との設置部分が
 Dその他の施設
 洗浄場所プールが老朽化 移設には耐えられない
2.水周り
 @トイレ
 浄化槽・洗い水が井戸水で錆色が付く
 A作業場キッチン
 井戸水の為飲用が出来ない
 B上下水道
 現在の地には上下水道を引くには莫大な費用が必要
3.葡萄栽培
 防雨風対策がされてい無い
4.その他
 ピザ窯・BBQ施設のメンテナンスが必要
5.施設の利用・活用方法
 従来の愛犬施設から、大人から子供・愛犬も遊べる施設への移行には
ざっと上げてもこれ程の問題が生じている

若し移設が現実的に成った場合 現在の農地750坪を売却し 近隣に代替地を探し農地(750坪以上)の購入 設備の移設・移設不可の物は新規で作り直す事になる。
腕白農園近隣の過去における 用地買収に伴う農地の売却価格は 坪/10万円程度が前例と成っているそうだ
加えて 用地買収に伴う営業施設の移転は 開発事業社側から移設費・施設維持補償・営業補償などを受けられるようだ。

平場の農地を単に売却する場合は 売却価格が一般的だが 用地買収に伴う移転だから 農地売却+補償費が加算されると思うから 見込み計算(あくまでも前例からの試算)をしてみる  
1.農地の売却
 現在の農地 750坪/10万円=75,000,000円(他の地権者も同様)
2.営業補償/休業期間の売り上げ補償 移設期間/月売上(大した金額にはならない・・笑)
3.移設補償/移設先で現状維持に必要な費用 現状維持の資産評価割合+引越し費用
 単純計算で予測すると 造成費・移設費・引越し費・移植費 2,500,000位

移設に伴う諸費用概算
1.農地購入費 750〜1000坪/3〜4万円=2,500.000〜4,000,000 
2.施設費用(概算3,000,000)
 @ 田圃造成費 750坪/26,000 =15,570,000
 A 施設工事費 囲いネット・柵・扉
 B 現施設の移設費 前回の経験から 約1,000,000
 C 新設設備工事費
 D 果樹や植木等の 移植費
 E 引越し費用
 F その他 電気・ガス・上下水道・ネット環境・テレビ

ざっくり計算しても 農地の売却金と移設に伴う補償額で 代替え農地の購入及び造成・移設費 は十分賄えると思う
むしろ余力金で施設の改善や新設も可能になり 先の問題事項を解消できると思われる

先の問題点を解消し 新たに10年以上の存続を計画するには 上下水道の引き込みが可能な場所で 調整区域(農振興区域)で宅地転用不可の場所探す必要がある

一宮市用途地域外 

市街化調整区域

下水道整備区域
上記から 元の施設に近い場所で候補地を探すと
上記の条件を加味できる場所を「候補地」と仮設した。
希望用地は北裏の建物まで上下水道が引かれている 第二希望用地の一部までは上下水道がある
候補地として検討される場所は@〜Dと成る
上下水道の布施地と候補地を重ねてみた この候補地を代替え地として交渉して頂ける事が 腕白農園の移設交渉の鍵となる

新たな施設計画は 候補地が決まらないと 設計は出来ないが構想は可能だ 
イメージは・・・従来の農園施設と変わらないが・・・総敷地面積は現在の750坪以上で 約3反(30a)を予定
1.一部分に鉄骨造ハウス(100〜150坪/10a規模で1,900万円前後が目安)を新設し ハウスの中に今までのテラス(休憩場)と農産物の直売場を設置
その他の場所は、葡萄や温暖地栽培品目を植え 余地は全天候型の施設(遊び場)にする。
2.上下水道の引き込み
3.新たに 収穫野菜や果樹の加工場(調理厨房)を新設 加工品やお総菜の販売(飲食業or惣菜業) テラス席での飲食も可能にする
4.既存の洗い場(プール)は 地面を掘ってSRC構造で新設 サイズは従来に近い 9尺×18尺程度 に伴い井戸掘り
5.農園施設に隣接した 体験農場(シェア農地)田圃5a畑5a程度の一反分を予定
6.pizza石窯は積み直し 
7.キャンプ場やBBQ場の増設


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posted by 腕白おやじ at 08:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 独り言

妄想の世界・・・・・Vol-2

現在浮上している物流施設誘致の計画案(赤色枠)に腕白農園とシェア畑(黄色枠の部分)が含まれている 
移設が現実になり 希望する代替え地(緑色枠)が可能になった場合の移設を考えてみた
未だ具体的に何も決まってい無いけど 若し現実に成ったらの話し・・・あくまでも妄想の世界だけどね

現在の腕白農園 約600坪と畑150坪の750坪

希望する代替え地 約1000坪
既存の施設は約600坪 その他に所有の畑150坪 その他に管理農地が140坪 約890坪なので 代替え地の約1000坪なら 今までと変わらない環境を維持できる

上記の画像に 現在の施設を合わせてイメージすると(全ての画像は上が北、下が南)

北西道路に沿うイメージ

南向き配置イメージ
上のイメージは従来の腕白農園をそのまま配置し 左の余地は従来のシェア農地 右側が今まで管理受託していた田圃を配置したイメージ
下の配置は 従来通り施設は南向きに配置し 施設部分を若干広く約700坪位にし 左に畑150坪 右に田圃を150坪を配置し 約1000坪のイメージ 
こんな感じに成れば農園から直接シェア農地や稲作田圃に行く事が出来るし 今までの環境と全く同じに成る

従来の施設の駐車場スペースが 変形し三角形になるので若干広くし 今まで通り約20台駐車可能にする。
多目的広場を1.5倍にして 子供さんが遊べるアスレチック施設を増設し キャンプやBBQ等を複数組でも使用可能にする


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posted by 腕白おやじ at 08:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 独り言

とんでもない情報が舞い込んできた・・・・Vol-1

以前から話には成っていたが 何時も頓挫していた案件 棚田の再開発計画だ
名草(桑)線 幹線道路に面する部分に限り 商用目的の農地転用が可能なので 幾度と計画があったようだ
元々は青い色枠の範囲 飲食店やサービス業など商用施設の計画
しかし 名草線に面する部分(間口入り口になる部分)が狭く なかなか商用施設との開発が実現しなかった

棚田の地権者が 耕作には狭く無耕作放置になっている田圃を売却したく議員を介し陳情した事から 物流施設の転用が許可されそうで それに伴い棚田部分だけでは 物流施設には狭く広範囲の開発計画 赤色枠の案が浮上しているようだ。
物流施設の広範囲大規模開発となると 腕白農園の地(黄色い枠部分)も計画に含まれる事から 話が舞い込んできた。

腕白農園は、現在763坪の農地(下の図赤紫表示66-1.66-2.67.9)を所有しています。
物流施設開発計画が実現すると 腕白農園の地を売却する事となり 農業資格の最小20a(600坪)の耕作農地を失い 農業資格が消滅する事になるから 代替え地を提案して頂き 移転する事となる

移転先の条件は 現在の農園に近い場所(来園者に紹介し易い場所) 住居から移動10分以内 同じ千秋町圏内で 農業振興地域内農用地区域内農地(青地)で住宅などの農地転用のできない場所を希望(遊べる農園&愛犬施設から 特に週末に騒音などの近所迷惑を避けたいから)しています。
近隣で開発計画から外れている部分6.7.8.9.10の部分 緑枠の約1000坪を希望の地として伝えました。

候補地は、東北側に建物が在りますが 隣接する部分は、設備工事店の倉庫資材置き場で 住居部分は離れているので 問題ないと思います。
また住宅があるので 上下水が近くまで引かれている事はメリットである(将来施設に上下水道を引くことが可能)
ただ問題点は 現在の所有地763坪に対し 候補地は1000坪を少し超える 代替え地として対価に成るかが心配であり そもそも売却をしてくれるかが問題だ
どちらにしても 条件が合わなければ 売却を拒めば良い訳だけどね・・・

移設を考えると・・
腕白農園は主に果樹園だから 田圃を埋め立て畑にする必要がある 田圃を畑にする場合は届出をして 農耕作可能な土(畑の土)が条件となる その造成費用

現在も防獣ネットで周囲を囲っている また葡萄などの棚 施設管理棟 来園者用テラス 農具小屋 収穫物の保管庫 その他の設備の移設 作り直しなどそれらの費用
全てを移設となると 休業時間が長くなる事や 現施設が築11年の物も有るので移設が可能か不安

営業を続けながら造成や設備を組み 準備が出来たら 一部を移動で休園日数を最小限にしたい こちらの都合で移転ではないから 移転費用や休業補償なども 開発計画側に負担をしてもらえるだろうか

農地は農業者間でしか売買は出来ないから 現在の地を売却するには宅地転用ごの売却となり 売却価格が農地の倍近い金額に成るはずで 代替え地は農地のままでの購入に成ることから 購入面積が増えても また移転費用も捻出出来る可能性もあるけど・・・
現在の農地を売却すると 売却益が生じ税金の対象に成る また新たに購入に対しても課税される この点に付いても考える必要が有る(売却益=所得増になる 確定申告で課税世帯に成る)
従って 農地部分に関しては等価代替で 売買益が生じない契約にし 移転費や工事費その他の費用(登記費用など)は移転補償金として 開発側の負担にしてもらうのが望ましく思う

万が一 この計画が現実的に成ったら 開発側との交渉と成る訳で 相手は不動産のプロ・・こちらは素人 こちらの提示する条件がどう受け入れられるか また 逆に丸め込まれ 多額な費用負担に成るのは困るからね
餅屋は餅屋・・・不動産屋さんは不動産屋さんにお任せ・・・
腕白農園には、専属の頼もしい〜超頼りになる、顧問不動産業者女史が・・・美魔女が付いて居るから 魔法を掛けてくれる・・・でしょう・・・・・笑 
 
次回は もしも移転になったら・・・

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posted by 腕白おやじ at 08:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 独り言

2023年01月03日

考え出すと寝られない・・・寝てるけど

昨日の記事の続き・・・
もう少し具体的な情報は無いかと 昨年末 この情報元に聞いたけど・・・ 
「苗田の地権者全ては売却の意向にあり、その代表者が売却面積の拡大につき 計画地の地権者に個別にお話をしていくとの事でした。」「計画地の地権者全ての意向を確認後、集会を開き事業計画を説明するとのことです。」と言う返答
腕白農園も含まれているけど・・今の所・・・私の所には この様な個別に問い合わせは無い
どうにも気になって仕方がない・・・夢まで見そうだ・・・・笑

腕白農園の位置は 一宮市と岩倉市との境界に程近い場所・・・

腕白農園の位置
腕白農園の一帯は、市街化調整区域で 農地部分の概ねは農業振興地域内・農用地区域内 いわゆる青地と呼ばれる部分と思う

用途地域指定なし

市街化調整地域
現在 聞いている開発候補地は 下記の図 赤線枠の部分だ
青色枠は 以前から有った商業施設誘致の案だか 物流施設の誘致案(赤枠)には腕白農園が含まれている
赤枠以外の近隣で 計画から外れている部分は 現在の地の北側 希望用地部分しか無い その他は面積が小さいか 建物と隣接や現在の様な自然なイメージが損なう

黄色い線は一宮市と岩倉市の境界線で 農家台帳の記載は一宮市なので 市内を希望すると・・・・・近くでは高速を跨いだ第二希望用地となる 
現在所有の農地750坪以上の用地を希望する事に成るけど・・・以前の施設千秋町伝馬からの大移動の時の事を考えると・・・高速道路を跨ぐ移動は避けたいのが本音

以前は施設建物資材のみの移動だったけど 今度は果樹やその他の植木の移動もある 
それ以前に田圃を畑にするには 届出が必要で 耕作土(畑土)を入れないとダメ・・・畑土の確保や移動を考えると やはり高速道路を跨ぐのは避けたい・・・

そうなると 先の図の 農園近くの希望用地しか考えられない・・・・
しかし 最近の物流施設は、トラックの立体移動可能な高層建物が多いから 北側へ移転となると 日当たりの問題 景観の問題が・・・・目の前に大きな建物 大型トラックが行き交う・・・自然とは程遠いイメージになるのでは・・・と心配だ!

折角 自然豊か 静かで 近隣に迷惑を掛けない・・・安住の地を見つけたのに・・・・
また 0から造るのは・・・辛い・・
従来の 商業施設誘致の範囲(青枠の案)で収まって欲しいものだ・・・

追記
万が一 移転となると・・・・その費用は?
一般的に 民間事業による用地買収及び移転は、事業者側が全てを補償する事になると思うけど・・・その算定方法如何で異なると思う
単に耕作農地の買収移転であれば 代替地と栽培作物の補償に成ると思うが 腕白農園は営業施設 施設工事費・移転引越し諸費・営業補償など 様々な費用が発生する

移転補償(立退料)は、当事者合意(約定)に基づき支払われるものあり、当事者合意に基づく移転補償は、当事者双方の個々の具体的な事情を考慮したものであり、その考え方及び額は当事者双方にとって妥当なものであるとして、合意に至るものである・・・とされる筈
移転補償に関する基準等の代表例として、公共が用地買収に伴う補償額算定のために準拠している用対連基準がある。

用対連基準とは、公共事業を施行している各省庁等を中心とした各種機関を構成員とする「中央用地対策連絡協議会」で任意取得の場合の損失補償の統一的な運用を定めたものであり「公共用地の取得に伴う損失補償基準及び公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」の両方をいう。これらは一般的に「用対連基準」及び「用対連細則」と呼ばれている

開発事業者側と腕白農園との交渉になる筈だが・・・・プロと素人
若し この話が現実的と成れば・・・交渉にはやはりプロを介した方が良さそうに思う
現在の地 腕白農園の地を仲人して頂いた 仲人さんに頼むしかないと思う

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posted by 腕白おやじ at 10:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 奮闘記

2023年01月02日

今年は元旦から良い日に成ったよ 嬉しい1日

年が明けましたね〜 皆さん 新年明けまして おめでとうございます。
新しい歳 今年は、どんな年に成るのかな〜

って どんな年に?と言うか 自分自身が、思い描き行動すれば・・そう言う歳に成る訳で 
どんな年に成るかな〜?・・じゃ無くて、どんな年にしようか してやろうか〜だよね・・・笑
と言いつつ 正月1日は ほぼ一日中パジャマで、テレビっ子でしたが・・・・笑

元旦に、息子が嫁と娘(孫)を連れて お年始に来た・・・・・・思えば 多分・・・・始めての事かも
粗・・20年 前妻と離婚し離れて暮らして来た・・・息子とはそれなりに関わりもあり ずっと交流(都合の悪い時や困った時、こずかいの無心に来るとか)は有ったけどね〜笑
きちんと 事前に連絡があり 正月の元旦に 嫁と娘を連れての挨拶は・・・・初めてだな〜 笑

我が家に来た後 実家の母にも挨拶 そして兄の宅で従兄弟やその子達と しばし遊んで行ったそうだ
あいつも・・・やっと親に成ったな〜〜 と、感動した一日だった。
62歳・・・今年63歳に成るが・・・やっと私も親の責任を果たし 爺に成った気がした・・・・笑
今年は 元旦から良い日に成ったな〜嬉しい日に成ったね〜と思ったね

この良い感じに、この一年を過ごしたいですね〜
過ごす為には、それなりに行動しないと!・・・・と、再認識する日でもあったかな

それを言うのも 実は・・・・昨年の末 とんでもない? 想像もしていなかった事が舞い込んで来た。
噂?と言うか この地今の腕白農園に来た頃から話しになっていた 農園横の無耕作放置草茫々の種田の事だ。
数年前にも その種田を一括して開発(売却し商業施設に)する計画の聞いてはいたけど・・・・色々な理由で頓挫 幾度と途切れていたが 2年前? 種田の地権者が集り 議員を招き話し合われ 総合開発を希望されているとの事・・・下の青色枠の部分
しかし・・・・・・商用施設にするには 全面道路と面する部分が狭く なかなか商業施設が決まらないとの事だ。

そこで浮上して来たのが・・・・この種田の近隣農地を含む 大規模計画・・・・物流施設の誘致 
最近この近くでも 大きなトラックターミナルが 幾つ箇所か造られている 
この計画は 未だ案・・・と言う程度で具体化しては居無いけど 若し・・・・万が一具体案となると・・・
腕白農園も計画用地内に含まれる事になる・・・これは問題だ!

昨年から 従来の葡萄農園の余地を活用した愛犬の施設から、大人も子供さんも愛犬も「遊べる農園」化計画を進めている
今年は 更に具体的にする為の施設内の改造や老朽箇所の補修、皆さんが遊べる施設(現在はぶらんこ2基・BBQ一箇所)の増設などを計画している。

若し この誘致計画が現実化すると・・・腕白農園の移設も浮上する事に成ると・・・この今年〜来年に渡る作業が無駄になる事も考えられる・・・

それよりもこの地は 計画から関わってくれた同級生の友人、この地を仲人してくれた人 資材や色々な物資を提供してくれた方 沢山の方の思いが詰まっているか 別の場所への移設は正直したく無い!
余程 良い条件! 今の地の近く(利用者様に案内が容易で自宅に近く) 今と変わらない環境(周囲に住宅の無い自然な環境)が維持出来る 移設に伴う休園期間が短い事・・と今まで育てて来た 樹木果樹が移植可能で有ることが 移設には必要だ

条件が合わず決別で 今の場所に居座り・・・周囲が物流施設と成り自然な環境が損なわれては 腕白農園の目的も失う事になるから それも避けたい・・・・

この開発計画が 従来の計画で進み 腕白農園に特に何も影響が無い事を祈る・・・
若しくは 良い条件で移設し、現在計画している事が 更に進化させられる環境を得る・・・

今年は 年頭から良い日だったからね〜 
今年一年・・・来年に繋がる良い年にするぞ〜と心に思う今日です。

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posted by 腕白おやじ at 08:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 奮闘記

2023年01月01日

謹賀新年


明けまして おめでとう ございます




農園直売場は 新年1月7日土曜日 お昼12時から営業致します
宜しくお願い致します。

尚 シェア農園をご利用の方 1月4日から 愛犬の児童館施設は営業を始めますので 手洗いなどのご利用は頂けます(お昼12時〜午後4時位までです)

腕白農業研修会(Naughty Agriculture Workshop)も一宮市民活動ノーティーファームの活動なども、宜しくお願い致します。

−−−−−−−−【 お 知 ら せ 】−−−−−−−−−−
N.A.W 腕白農業研修会
(Naughty Agriculture Workshop)

農業体験者、農業研修(就農希望)の研修生を募集中
お気軽にお問い合わせ下さい
興味の有る方は 直接農園にご来園いただき 農業(菜園・耕作・就農など)について 夢や希望をお聞かせください
来園希望される方は 農園の開園時間内であれば 特に事前連絡は不要です。
火・水曜日(定休日)を除く平日は お昼12時〜午後4時まで 土日曜日祝日は 午前10時〜午後2時頃まででお願いいたします、尚 雨天日は休園しています。 
来園が難しい方 ご意見やお問い合わせは こちらのお問い合わせホーム でお知らせください

但し、腕白ファームでは 「体験農園」の参加者を募集していますが 一般的に公開、開放、公募された「賃貸借様式の市民農園」ではありません
あくまでも 農業体験、研修、実習を目的とした施設で 腕白ファームの会員者様、農業研修会参加会者様の限定施設となりますのでご注意下さい。

腕白農園 朝採れ野菜・果樹販売情報

 


ノーティファーム(Naughty farm)ブログ


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posted by 腕白おやじ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 奮闘記